Como hacer una tasación inmobiliaria, paso a paso

Los arquitectos estamos habilitados para redactar informes de tasación de bienes inmuebles y edificios, como podéis comprobar en el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. A continuación explico, paso a paso, el proceso a seguir para redactar este tipo de trabajos.

  1. Redactar presupuesto de honorarios: El mercado de honorarios de arquitectos es libre, pero existen algunos baremos orientativos, como del Colegio de Arquitectos de Cataluña. Como suele pasar, los honorarios propuestos para estos casos son proporcionales a la superficie del edificio o solar sobre el que trabajamos, aunque también se tiene en cuenta otros factores como por ejemplo la tipología del edificio (unifamiliar-plurifamiliar, aislado o en bloque…).
  2. Recopilar datos del cliente:
    • Nombre y apellidos del interesado, o persona que hace el encargo, DNI o equivalente, domicilio actual.
    • Finalidad de la valoración: orientación para poner un precio a una compraventa, crédito hipotecario (en este caso hará falta algo más que vuestra firma como técnico).
  3. Recopilar datos del  inmueble:
    • Recomendable una visita al solar o inmueble, aunque no es imprescindible. Tomar medidas de longitudes de fachada, lindes con edificios o solares vecinos, y desniveles. Con ellos debemos ser capaces de calcular la superficie total de la finca, que utilizaremos en el informe más adelante.
    • Escrituras de la última compraventa. Deberemos incluir en la tasación la descripción de la finca e  información sobre sus actuales propietarios.
    • Estudios o planes realizados por otros técnicos, que estén aprobados o  no, sobre la parcela en cuestión, a disposición del cliente o sus vecinos. Por ejemplo, propuestas de reparcelación, proyectos de reforma o reparación, etc.
    • Catastro. Podemos encontrar su informe con la referencia catastral que aparece en las escrituras o buscando por su dirección en la Oficina Virtual del Catastro.
    • Fotografías del solar o edificio en cuestión, y de su entorno inmediato, especialmente si  hay edificios singulares alrededor,  o equipamientos y servicios.
  4. Normativa urbanística aplicable.
    • Planeamiento general: Ordenación Urbanística municipal.
    • Clasificación  y Calificación del suelo.
    • Tipo de ordenación: edificación aislada, en bloque, etc.
    • Superficie mínima de parcela.
    • Frente mínimo de parcela.
    • Edificabilidad y densidad: m2 de techo / m2 de suelo.
    • Planimetría de la edificación: ocupación máxima, separaciones mínimas a lindes.
    • Gálibos y alturas máximas.
    • Usos permitidos.
  5. Con todos estos datos, se puede elaborar una propuesta de operación inmobiliaria, con usos y superficies concretos para el nuevo edificio. Se trata en todo caso de agotar la máxima edificabilidad de la parcela, para darle la máxima rentabilidad a la compra del solar.
  6. Obtención de muestras  para la valoración. Se buscarán ofertas de venta de productos similares al resultante de la operación inmobiliaria propuesta, normalmente viviendas de obra nueva, de  segunda mano, y plazas de aparcamiento. Debemos recopilar de cada una de ellas los siguientes datos:
    • Situación: calle, número y municipio.
    • Tipo de obra: obra nueva o segunda mano.
    • Fuente de Información: empresa que nos facilita los datos. Puede ser un portal web, por ejemplo.
    • Referencia del anuncio y  teléfono de contacto, para su búsqueda posterior si es necesario.
    • Anunciante.
    • Zona o barrio del inmueble.
    • Terrazas y balcones.
    • Aparcamiento. Tipo (interior, exterior, comunitario, privado) y número de plazas.
    • Entorno: zona  residencial, centro urbano, etc.
    • Número de dormitorios y otras piezas.
    • Número de plantas, o altura en el caso de una propiedad horizontal.
    • Superficie construida.
    • Superficie de parcela.
    • Estado de la finca.
    • Precio total de venta.
    • Precio medio en euros/m2 de techo construido.
  7. Homogeneización de las muestras obtenidas. Aquí elaboraremos una tabla aplicando coeficientes a cada aspecto de los anteriores, individualmente para cada inmueble, a fin de poder obetener una media homogénea de precios. Por ejemplo, a los anuncios de las muestra que sean inmuebles de segunda mano, podemos aplicar un coeficiente de 1,20 ya que su precio en mercado sería inferior al de un inmueble similar pero de obra nueva. Lo mismo ser hará con su situación, el tamaño de la parcela, la disponibilidad de aparcamiento  y otras características. Estos coeficientes los decidirá el técnico según su criterio.
  8. Cálculo de los costes de construcción y del producto obtenido. Basándonos en unos baremos medios de costes de construcción y honorarios técnicos en euros/m2, calcularemos costes finales del edificio propuesto.
  9. Cálculo del valor de venta del producto. Tomando como valor unidad los €/m2 resultantes de la tabla de homogeneización de las muestras, obtendremos el valor de venta del producto propuesto.
  10. Cálculo del Valor del Suelo por el Método Residual Dinámico. Teniendo en cuenta los plazos de:
    • Proyecto, estudios previos, y licencia de las obras.
    • Ejecución de las obras.
    • Previsión de venta del producto construido.  Elaboraremos una hoja de cálculo de Flujo de Caja,  en la que el TIR (Tasa Interna de Retorno) sea igual a cero, obteniendo así el Valor del Suelo +apropiado del inmueble inicial.
  11. Conclusiones. Se redactarán conclusiones finales del técnico y resultados de los cálculos, aplicando una variación del 5% sobre el precio obtenido, absorbiendo así las posibles variaciones y flexibilidad del mercado que, especialmente en estos momentos, es bastante  anárquico.
  12. Anexo. Se incorporará toda la documentación utilizada para redactar el informe de tasación:
    • Escrituras
    • Consultas en Catastro
    • Mapas urbanísticos
    • Proyectos e informes previos
    • Anuncios de inmuebles que se han tomado  como muestras.

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